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STUDIO FRANCIOSI Alessandro

SPECIALE FINANZIARIA 2006

FINANZIARIA 2006: AL 41% LA DETRAZIONE PER LE SPESE RELATIVE AD INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA SOSTENUTE NELL’ANNO 2006

Con la disposizione contenuta nel comma 121 della legge n. 266/2005 (Finanziaria 2006) viene ulteriormente prorogata al 31 dicembre 2006 l’agevolazione che concede una detrazione per le spese relative ad interventi di ristrutturazione edilizia. Unitamente alla proroga viene aumentata la misura della agevolazione che passa dal 36 al 41 per cento mentre restano ferme le altre condizioni previste per la fruizione del beneficio. In particolare l’ agevolazione riguarda:

1. gli interventi di cui all’articolo 2 comma 5 della legge n. 289/2002 per le spese sostenute dal 1° gennaio 2006 al 31 dicembre 2006;
2. gli interventi di cui all’articolo 9 comma 2 della legge n. 448/2001 eseguiti entro il 31 dicembre 2006 dai soggetti che provvedono alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile entro la data del 30 giugno 2007.

Con riferimento all’agevolazione di cui al precedente punto 1 si osserva che la stessa riguarda le spese sostenute per:
Ø interventi di cui alle lettere a), b), c) e d) dell', sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'
Ø interventi di cui alle lettere b), c) e d) dell', effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute;
Ø interventi di cui alle lettere b), c) e d) dell', effettuati sulle pertinenze delle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute.
Si riporta di seguito una tabella che riepiloga le diverse tipologie di interventi previsti dalla legge n. 457 del 1978 alla luce delle definizioni introdotte dalla legge n. 380 del 2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).

L’articolo 3 della legge n. 380 del 2001
Interventi di manutenzione ordinaria (lettera a)

Riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

Interventi di manutenzione straordinaria (lettera b)

Riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

Interventi di restauro e di risanamento conservativo (lettera c)

Sono rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;

Interventi di ristrutturazione edilizia (lettera d)

Sono rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica;
Oltre alle ipotesi sopra richiamate, l’agevolazione compete anche in relazione alle spese sostenute per:
Ø interventi di bonifica dall'amianto;
Ø la progettazione e per le prestazioni professionali connesse all'esecuzione delle opere edilizie e alla messa a norma degli edifici ai sensi della legge n. 46/1990, per quanto riguarda gli impianti elettrici, e delle norme UNI-CIG, di cui alla legge n. 10831971, per gli impianti a metano;
Ø interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;
Ø interventi relativi alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi;
Ø interventi relativi alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazioni di gravità, ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992;
Ø interventi relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
Ø interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia, nonché all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali;
Ø la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

Con riferimento alle fattispecie che rientrano nell’agevolazione si ritiene opportuno evidenziare alcune caratteristiche relative all’acquisto e/o alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali ad immobili residenziali. Generalmente, infatti, la detrazione del 41% compete solo in relazione ad interventi di ristrutturazione o di altra natura come indicato in precedenza, mentre, relativamente ai box auto, l’agevolazione compete anche per l’ipotesi di acquisto dei medesimi a condizione che lo stesso sia avvenuto dall’impresa costruttrice del medesimo. Si riepilogano in breve alcune caratteristiche dell’agevolazione:
· la detrazione compete in relazione alle spese di realizzazione del box;
· il pagamento va effettuato con bonifico bancario o postale;
· è necessario il rilascio di una dichiarazione da parte dell’impresa cedente che attesti l’importo delle spese di realizzazione della pertinenza;
· in caso di acquisto (e non di realizzazione in appalto) l’attestazione di cui al punto precedente dovrà essere inviata dall’acquirente al Centro Operativo di Pescara entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si inizia a fruire del beneficio;
· è richiesta la sussistenza di un vincolo pertinenziale tra l’edificio abitativo e l’autorimessa (non deve necessariamente trattarsi della pertinenza dell’abitazione principale);
· per godere del beneficio è sufficiente anche la stipula di un compromesso di vendita, a condizione che lo stesso sia stato registrato;

Relativamente agli interventi di cui al precedente punto 2, l’agevolazione si applica anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 31, primo comma, lettere c) e d), della legge 5 agosto 1978, n. 457, riguardanti interi fabbricati, eseguiti entro il 31 dicembre 2006 da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile entro il 30 giugno 2007. In tale caso, la detrazione dall'IRPEF relativa ai lavori di recupero eseguiti spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un'aliquota del 41 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume pari al 25 per cento del prezzo dell'unità immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di € 48.000,00.
Per beneficiare di tale ultima agevolazione, va ricordato che non è necessario trasmettere il modulo al Centro Operativo e non occorre effettuare il pagamento mediante bonifico bancario.

Dal punto di vista soggettivo, possono fruire del beneficio fiscale in relazione alle spese effettivamente sostenute nel corso del 2006 i seguenti soggetti:
· pieno e nudo proprietario dell’abitazione;
· titolare di diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione);
· comodatario;
· locatario;
· soci di cooperativa;
· soci di società semplice;
· promissorio acquirente a condizione che il contratto preliminare sia stato registrato e gli estremi dello stesso vengano indicati nella comunicazione da inviare al Centro Operativo;
· imprenditori individuali per gli immobili patrimonio (diversi da quelli strumentali e merce)
· chi esegue lavori in economia (per le sole spese relative ai materiali);
· familiari conviventi (sono tali il coniuge, i parenti entro il 3° grado, gli affini entro il 2° grado) del proprietario o detentore dell’unità immobiliare oggetto degli interventi.
Con riferimento a tale ultima categoria di soggetti – i familiari conviventi – la fruizione del beneficio è subordinata al verificarsi di determinate condizioni specificate dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 84/E/2002 e nella circolare n. 24/E/2004:
· la situazione di convivenza deve sussistere sin dal momento in cui viene effettuata la comunicazione al Centro Operativo;
· le spese devono risultare effettivamente a carico del familiare convivente già al momento dell’avvio della procedura:
· non è necessario che l’abitazione nella quale convivono l’intestatario dell’immobile ed i familiari costituisca per entrambi l’abitazione principale; mentre i lavori devono essere effettuate in una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza.

Relativamente al modello da utilizzare per la comunicazione da inviare prima della data di inizio di lavori (da questo punto di vista nulla è cambiato) si ricorda che lo stesso deve essere spedito in busta chiusa per raccomandata e senza ricevuta di ritorno al Centro Operativo di Pescara - Via Rio Sparto, 21 C.A.P. 65100 (poiché il modulo è predisposto per la lettura ottica, lo stesso va compilato con la massima chiarezza a macchina o a stampatello). Al proposito le istruzioni forniscono le seguenti indicazioni:
· utilizzo di penna biro nera o blu
· riempire ogni casella con un solo carattere
· scrivere i caratteri all’interno delle caselle
· annerire la casella o segnare un trattino orizzontale quando sul modello è richiesto di rispondere barrando la casella.

Il modello si compone di tre sezioni che contengono rispettivamente:
· Dati del dichiarante
· Dati dell’immobile
· Documentazione allegata

Dati del dichiarante

In tale sezione devono essere indicati il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto che trasmette la comunicazione; dovrà, inoltre, essere specificato, barrando la relativa casella, se il soggetto è “possessore” (cioè proprietario o titolare di altro diritto reale) ovvero “detentore” (cioè locatario, comodatario o soggetto cui si imputano i redditi a norma dell’articolo 5 del TUIR) dell’immobile. In caso di interventi da parte di uno dei soggetti indicati nell’articolo 5 del TUIR, devono essere, invece, indicati il codice fiscale e i dati anagrafici della persona fisica che trasmette il modulo e, nell’apposito spazio, il codice fiscale del soggetto di cui all’articolo 5 del TUIR; dovrà, inoltre, essere specificato, barrando la relativa casella, che il soggetto che trasmette la comunicazione è un detentore dell’immobile. In caso di interventi su parti comuni di edifici residenziali, devono essere, invece, indicati il codice fiscale e i dati anagrafici della persona fisica che trasmette il modulo e, nell’apposito spazio, il codice fiscale del condominio; dovrà, inoltre, essere specificato, barrando la relativa casella, se il soggetto che trasmette la comunicazione è l’amministratore del condominio o uno dei condomini.

Dati dell’immobile

In tale sezione devono essere indicati i dati relativi agli immobili sui quali sono eseguiti i lavori, rilevabili dal certificato catastale o dell’atto di compravendita. In mancanza dei dati catastali identificativi dell’immobile, deve essere indicato se è stata presentata domanda di accatastamento, barrando la relativa casella. I dati relativi ai fabbricati rurali che conservano i requisiti di ruralità, sono rilevabili dalle certificazioni del catasto dei terreni. Se i lavori sono eseguiti dal locatario o dal comodatario devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione o di comodato.

Documentazione allegata

In tale sezione deve essere indicata la documentazione allegata alla comunicazione, barrando le relative caselle. Dovrà, infine, essere indicato se è stata effettuata la comunicazione dell’inizio dei lavori alla Azienda sanitaria locale e la data di inizio degli stessi. Al proposito, si segnala che con la circolare n. 121/E del 11.05.1998 l’amministrazione finanziaria ha precisato che il contribuente possa allegare, in luogo degli allegati, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi della legge n. 15/1968 nella quale attesti di essere in possesso di tutta la documentazione e di essere pronto ad esibirla o trasmetterla a richiesta degli uffici finanziari. In tale caso, nel modulo, vanno comunque barrate le specifiche caselle anche se l’unica documentazione allegata è la dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Le modalità di pagamento: il bonifico bancario

Condizione indispensabile per fruire della detrazione è che le spese siano pagate tramite bonifico bancario o postale entro la data del 31 dicembre 2006 (nessuna altra forma di pagamento è ammessa ai fini della fruizione del beneficio). Nel bonifico, inoltre, vanno obbligatoriamente indicati i seguenti elementi (presso gli istituti di credito e gli uffici postali, peraltro, è già disponibile la modulistica prestampata che richiede l’indicazione degli stessi):
· Causale del versamento
· Codice fiscale del beneficiario dell’agevolazione
· Partita IVA o codice fiscale dell’impresa beneficiaria del bonifico
In caso di più soggetti beneficiari – situazione piuttosto ricorrente nella prassi – occorre tenere presente le seguenti indicazioni:
· se più soggetti sostengono la spesa vanno indicati i codici fiscali di tutti i soggetti;
· se nel bonifico è indicato il codice fiscale del solo soggetto che ha inviato la comunicazione, la detrazione è riconosciuta anche agli altri aventi diritto purché in dichiarazione dei redditi indichino il codice fiscale riportato sul bonifico;
· per lavori eseguiti sul condominio, oltre al codice fiscale del condominio va indicato anche quello dell’amministratore o del condomino che provvede materialmente al pagamento.

Le caratteristiche della fattura

I n relazione alle modalità di compilazione delle fatture che certificano le spese sulle quali viene richiesta l’agevolazione, vale la regola generale per cui tutte le fatture devono essere intestate ai soggetti che intendono beneficiarne. Con la circolare n. 95 del 2000 è stato, altresì, chiarito che nel caso in cui la comunicazione di inizio lavori sia stata inviata da un contribuente mentre le fatture e il bonifico riportano anche il nominativo del coniuge a carico, la detrazione può essere fruita sull'intero importo dal coniuge che ha effettuato la comunicazione e che ha sostenuto effettivamente la spesa, purché venga annotato sulla fattura il nominativo del contribuente che ha sostenuto la spesa medesima.

Attestazioni per lavori di importo superiore ad euro 51.645,69

Per i lavori il cui importo complessivo supera la somma di euro 51.645,69, è previsto l'obbligo di trasmettere una dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un soggetto iscritto nell'albo degli ingegneri, architetti e geometri, ovvero da altro soggetto abilitato all'esecuzione degli stessi. La comunicazione deve essere trasmessa entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi del periodo d'imposta in cui sono eseguiti i lavori il cui importo supera il predetto limite. Tale dichiarazione va trasmessa all'ufficio finanziario che ha ricevuto la comunicazione di inizio lavori, senza la necessità di dover trasmettere nuovamente il modulo di comunicazione, inviato in via preventiva. L’amministrazione finanziaria ritiene sufficiente la trasmissione di una comunicazione sottoscritta nella quale venga evidenziato il superamento del limite di spesa di 100 milioni, senza la necessità che sia indicato con precisione l'ammontare degli oneri sostenuti.

Interventi eseguiti a cavallo degli anni 2005-2006

Una questione che merita di essere affrontata è quella relativa alla esecuzione di interventi “a cavallo” e cioè eseguiti in parte nell’anno 2005 ed in parte nell’anno 2006. Si tratta di capire, in questo caso, come opera la detrazione del 41% soprattutto con riferimento al tetto massimo delle spese detraibili, pari ad euro 48.000,00. Poiché tale fattispecie ha già trovato soluzione con riferimento alle agevolazioni degli anni precedenti, si ritiene possibile – stante la sostanziale identità della disciplina – applicare tali regole anche alle spese intervenute nel 2006. In particolare, in presenza di spese sostenute nel 2006 relative ad interventi iniziati in anni precedenti, la detrazione può essere fatta valere solo entro il tetto massimo dei 48.000,00 euro, ovviamente tenendo conto anche delle spese complessivamente sostenute negli anni precedenti.

ESEMPIO

In relazione al medesimo intervento di ristrutturazione un contribuente sostiene le predette spese:
- Spese sostenute nel 2006 pari ad euro 25.000

- Spese sostenute nel 2005 pari ad euro 35.000

Poiché il limite dei 48.000 euro deve essere complessivamente inteso per l’unico intervento di ristrutturazione eseguito, il contribuente nel 2006 potrà godere dell’agevolazione solo in relazione ad un ammontare di spese sostenute pari ad 13.000 euro (48.000 – 35.000)

Ritorno al 20% per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria

Per effetto della mancata proroga dell’agevolazione introdotta per gli anni che vanno dal 2000 al 2005 (la questione è al vaglio della commissione europea), dal 1° gennaio 2006 i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dei fabbricati residenziali devono essere fatturati con aliquota IVA ordinaria del 20 per cento. Ancorché non espressamente affermato, è da ritenere che il passaggio dal 36 al 41 per cento con riferimento all’agevolazione in commento sia stato “concesso” ai contribuenti proprio per compensare i maggiori oneri derivanti dall’incremento dell’IVA sulle predette prestazioni di manutenzione. Va, tuttavia, osservato, che relativamente agli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, di cui alla lettere c) e d) della legge n. 457 del 1978 (come meglio definiti dall’articolo 3 della legge n. 380/2001), è prevista – per le prestazioni rese in base a contratto di appalto - sempre e comunque l’aliquota IVA ridotta nella misura del 10 per cento: tale riduzione, infatti, è prevista all’interno del decreto IVA nell’articolo 157-quaterdecies della tabella A parte III allegata al DPR 633 del 1972. Pertanto, in relazione alle sole spese relative ad interventi di restauro, risanamento e ristrutturazione sostenute nell’anno 2006, l’aumento dal 36 al 41 per cento si traduce in un vero e proprio vantaggio complessivo per il contribuente. Con riferimento alla nozione di ristrutturazione edilizia contemplata dall’articolo 3 della legge n. 380/2001 va segnalato che - per effetto della modifica apportata dall’articolo 1 comma 1 lettera a) del decreto legislativo n. 301 del 2002 - sono ricompresi in tale nozione anche gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente. Anche per tali interventi, quindi, sarà possibile beneficiare dell’aliquota agevolata nella misura ridotta del 10 per cento.